In het kort
- Vijf fases, 24 punten, in de volgorde waarin je ze tegenkomt
- Bij elk punt: wat jij doet en wat je verkoopexpert regelt
- Eén vaste verkoopexpert begeleidt je van de start tot de notaris
Laatst bijgewerkt · Auteur: Thimo Meier, oprichter Online Makelaar
Fase 1: voorbereiding (week 1 en 2)
- Vraag een waardebepaling aan Je wilt weten wat je huis waard is vóórdat je iets beslist. Gebruik niet de WOZ-waarde: die loopt minstens een jaar achter.
- Jij doet
- Plan een gratis gesprek van 20 minuten.
- Je verkoopexpert doet
- Analyseert vooraf je buurt en geeft je een eerlijke bandbreedte op basis van echte verkoopdata.
- Reken uit wat je overhoudt Verkoopwaarde min de restschuld op je hypotheek, min de verkoopkosten. Vraag ook of je boeterente betaalt bij aflossen en of je de hypotheek kunt meenemen.
- Jij doet
- Vraag je restschuld en eventuele boeterente op bij je hypotheekverstrekker.
- Je verkoopexpert doet
- Zet met jou de verwachte opbrengst en de verkoopkosten op een rij.
- Regel een definitief energielabel Verplicht bij de overdracht en zichtbaar in de Funda-advertentie. Reken op één tot twee weken levertijd, dus start hier vroeg.
- Jij doet
- Vraag een definitief label aan bij een erkend adviseur als je dat nog niet hebt.
- Je verkoopexpert doet
- Controleert of je label definitief is en klaar voor de verkoop.
- Verzamel het eigendomsbewijs en de hypotheekgegevens De leveringsakte van toen je kocht, plus het jaaroverzicht van je hypotheek met de actuele restschuld.
- Jij doet
- Stuur de documenten op die je al hebt.
- Je verkoopexpert doet
- Controleert je dossier en doet het onderzoek bij het Kadaster.
- Vraag de VvE-stukken op (bij een appartement) Splitsingsakte, reglement, de laatste jaarrekening en begroting, het meerjarenonderhoudsplan en de notulen van de laatste vergaderingen. Kopers en hun hypotheekverstrekker vragen hier altijd om.
- Jij doet
- Vraag de stukken op bij je VvE-beheerder.
- Je verkoopexpert doet
- Kijkt of het VvE-dossier compleet is voordat een koper erom vraagt.
- Vul de vragenlijst en de lijst van zaken in De vragenlijst beschrijft de staat van de woning en wat jij weet over gebreken; de lijst van zaken wat er blijft, wat meegaat en wat ter overname is. Als verkoper heb je een mededelingsplicht.
- Jij doet
- Vul beide lijsten eerlijk in: niemand kent je huis beter dan jij.
- Je verkoopexpert doet
- Loopt de lijsten met je door en wijst je op wat je moet melden.
- Kies hoe je verkoopt Traditionele makelaar op courtage, online makelaar voor een vast bedrag, of helemaal zelf. Bij Online Makelaar doe jij de bezichtigingen en regelen wij de rest, vanaf € 2.700 (all-in).
- Jij doet
- Bepaal wat je zelf wilt doen en wat je uit handen geeft.
- Je verkoopexpert doet
- Legt de pakketten uit, zodat je kiest wat bij jou past.
- Teken de opdracht en plan de opname Bij de opname wordt de woning volgens NEN 2580 gemeten en krijgt de fotograaf zijn briefing.
- Jij doet
- Teken de opdracht en geef door wanneer je tijd hebt.
- Je verkoopexpert doet
- Plant de fotograaf en de meting en is vanaf nu je vaste aanspreekpunt.
Fase 2: verkoopklaar maken (week 2 en 3)
- Repareer wat zichtbaar kapot is Een losse deurklink, een kapotte lamp, een scheur in de kit: kleine dingen die een koper doen twijfelen over het grote onderhoud. Grote verbouwingen verdienen zich vlak voor verkoop zelden terug.
- Jij doet
- Pak de kleine reparaties op.
- Je verkoopexpert doet
- Vertelt je welke reparaties lonen en welke je beter kunt laten.
- Ruim op en maak grondig schoon Kopers moeten zichzelf in de woning zien wonen. Familiefoto's en overvolle kasten staan in de weg; schone ramen, voegen en een schone keuken laten een woning beter onderhouden ogen.
- Jij doet
- Haal persoonlijke spullen weg en maak de woning schoon.
- Je verkoopexpert doet
- Spreekt met je af wat er weg moet en wanneer alles klaar moet zijn.
- Geef elke ruimte één functie Een slaapkamer die ook kantoor en strijkkamer is, leest op foto's als rommel. Kies per kamer één doel.
- Jij doet
- Richt elke kamer in voor één doel.
- Je verkoopexpert doet
- Adviseert welke functie elke ruimte het best kan krijgen.
- Vraag stylingadvies vóór de fotograaf komt Wat weg moet, wat erbij mag en hoe het licht valt op het moment van fotograferen.
- Jij doet
- Voer het advies uit, dezelfde dag nog als dat lukt.
- Je verkoopexpert doet
- Geeft je stylingadvies via een WhatsApp-videogesprek.
- Laat fotograferen en de plattegrond maken Professionele foto's en een NEN 2580-plattegrond zijn de twee dingen die een koper als eerste bekijkt.
- Jij doet
- Zorg dat de woning er op de afgesproken dag klaar voor is.
- Je verkoopexpert doet
- Regelt de professionele fotografie, de 3D-laserscan en de plattegrond volgens NEN 2580.
Fase 3: online (week 3 tot 9)
- Bepaal de vraagprijs Kijk vlak vóór publicatie nog één keer naar wat er in je buurt te koop staat en wat er de laatste weken is verkocht. De vraagprijs is een keuze, geen uitkomst.
- Jij doet
- Beslis over de vraagprijs.
- Je verkoopexpert doet
- Vergelijkt je woning met het actuele aanbod en recente verkopen en geeft je vraagprijsadvies.
- Lees de Funda-tekst en controleer de gegevens Woonoppervlak, bouwjaar, energielabel, perceel, aantal kamers. Een fout hier kost vertrouwen bij de bezichtiging.
- Jij doet
- Lees de tekst en de gegevens na vóór publicatie.
- Je verkoopexpert doet
- Plaatst je woning op Funda en promoot haar via Facebook, Instagram en LinkedIn.
- Plan de bezichtigingen in blokken Liever zes bezichtigingen op één middag dan verspreid over een week: je hoeft de woning maar één keer op orde te maken en kopers zien dat er belangstelling is.
- Jij doet
- Geef door wanneer je tijd hebt.
- Je verkoopexpert doet
- Plant alle bezichtigingen in en beantwoordt de vragen van geïnteresseerden.
- Bereid je antwoorden voor Waarom verkoop je, hoe is de buurt, hoe is het parkeren, wat zijn de maandlasten. Over de prijs praat je niet; daarvoor verwijs je naar je verkoopexpert.
- Jij doet
- Schrijf de feiten op die je paraat wilt hebben.
- Je verkoopexpert doet
- Bereidt de bezichtigingen met je voor en neemt alle vragen over de prijs over.
- Doe de bezichtigingen zelf Woningen waarvan de eigenaar zelf rondleidt, brengen gemiddeld 2,2% meer op volgens onderzoek van RUG en VU Amsterdam, gepubliceerd in het Journal of Empirical Finance (2023). Laat kopers zelf kijken en vul stiltes niet op.
- Jij doet
- Doe de deur open en leid de kijkers rond.
- Je verkoopexpert doet
- Coacht je vooraf, zodat je weet wat je wel en niet zegt.
Fase 4: verkocht (week 9 tot 15)
- Beoordeel elk bod op meer dan het bedrag Opleverdatum, ontbindende voorwaarden, waarborgsom, wat er in de woning blijft. Een bod zonder financieringsvoorbehoud kan meer waard zijn dan een hoger bod mét.
- Jij doet
- Zeg ja of nee tegen het bod.
- Je verkoopexpert doet
- Beheert het biedlogboek en onderhandelt voor de hoogste prijs.
- Teken de koopovereenkomst en houd de termijnen bij Na ontvangst van de getekende overeenkomst heeft de koper drie dagen bedenktijd. Daarna lopen de termijnen voor het financieringsvoorbehoud en de waarborgsom of bankgarantie.
- Jij doet
- Teken de koopovereenkomst.
- Je verkoopexpert doet
- Stelt de koopovereenkomst op en bewaakt alle belangrijke datums en termijnen.
- Werk mee aan taxatie en bouwkundige keuring De koper laat vaak een taxatie uitvoeren voor zijn hypotheek en soms een bouwkundige keuring. Elke dag vertraging schuift de overdracht op.
- Jij doet
- Geef de taxateur en de keurder toegang tot je huis.
- Je verkoopexpert doet
- Houdt de afspraken met de koper in de gaten, zodat er geen termijn verloopt.
Fase 5: overdracht (week 15 tot 20)
- Zeg je verzekeringen, contracten en abonnementen op per overdrachtsdatum Opstalverzekering, energie, water, internet, gemeentelijke belastingen. De notaris verrekent de lopende lasten; de contracten zet je zelf stop of over.
- Jij doet
- Zeg je contracten op per overdrachtsdatum.
- Je verkoopexpert doet
- Herinnert je aan de belangrijke datums tot aan de overdracht.
- Doe de eindinspectie samen met de koper Vlak voor het tekenen bij de notaris loop je samen door de woning: is alles zoals afgesproken, staan de meterstanden genoteerd, is de lijst van zaken nageleefd.
- Jij doet
- Loop met de koper door de woning en noteer de meterstanden.
- Je verkoopexpert doet
- Bereidt de eindinspectie met je voor.
- Teken de leveringsakte en draag de sleutels over De notaris lost je hypotheek af uit de koopsom, maakt de nota van afrekening en stort het restant meestal dezelfde of de volgende werkdag. Pas nu betaal je de fee van je makelaar.
- Jij doet
- Teken bij de notaris en geef de sleutels af.
- Je verkoopexpert doet
- Begeleidt je tot en met de handtekening bij de notaris.
Welke reparaties lonen nog vóór de verkoop?
Alles wat een koper in de eerste tien minuten ziet en wat voor minder dan een paar honderd euro te verhelpen is: kitranden, lekkende kranen, kapotte lichtschakelaars, een slecht sluitende deur, verfschade. Dat zijn de dingen waaruit een koper afleidt hoe de rest van het onderhoud is gedaan.
Wat zelden loont is een nieuwe keuken, een nieuwe badkamer of een complete schilderbeurt van de buitenkant vlak voor verkoop. Je krijgt de investering meestal niet terug in de prijs, en de koper had vaak een andere smaak. Laat die keuze aan de koper en verwerk de staat in de vraagprijs.
Moet ik mijn huis leeg opleveren?
Je levert op zoals in de koopovereenkomst en de lijst van zaken staat. Standaard is 'leeg en ontruimd', dus zonder spullen, met uitzondering van wat op de lijst van zaken als achterblijvend of ter overname staat. Vloerbedekking, gordijnen en lampen zijn klassieke twistpunten: zet ze expliciet op de lijst. Wat je niet mag doen is spullen achterlaten die niet op de lijst staan, ook al bedoel je het goed. De koper mag dan verwijdering eisen.
Veelgestelde vragen
Opruimen, persoonlijke spullen weghalen, elke ruimte één functie geven, grondig schoonmaken en het stylingadvies uitvoeren. Plan de fotograaf op een lichte dag en zet alle lampen aan. Buiten: tuin geharkt, auto's van de oprit, afvalcontainers uit het zicht.
Kleine zichtbare dingen: kitranden, kranen, schakelaars, deuren, verfschade. Daar leidt een koper de staat van het onderhoud uit af. Een nieuwe keuken of badkamer vlak voor verkoop verdien je zelden terug; verwerk de staat liever in de vraagprijs.
Standaard lever je leeg en ontruimd op, behalve wat op de lijst van zaken als achterblijvend of ter overname staat. Zet vloeren, gordijnen en lampen expliciet op die lijst. Spullen achterlaten die er niet op staan mag niet, ook niet als je het goed bedoelt.
Vraag vóór je de vraagprijs bepaalt naar de actuele restschuld, of je boeterente betaalt bij vervroegd aflossen en of je de hypotheek via een verhuisregeling kunt meenemen. De aflossing zelf regelt de notaris uit de koopsom bij de overdracht.
Woning op orde zoals bij de foto's, ramen open geweest, lampen aan, huisdieren weg. Schrijf de feiten op die kopers vragen: maandlasten, buren, parkeren, reden van verkoop. Laat kopers zelf kijken en praat niet over de prijs; verwijs daarvoor naar de makelaar.
Bronnen
- Rijksuniversiteit Groningen, Real estate agent commission structure and sales performance (opent in nieuw tabblad)
- Rijksoverheid, energielabel verplicht bij verkoop en verhuur (opent in nieuw tabblad)
- Kadaster, eigendomsbewijs en leveringsakte opvragen (opent in nieuw tabblad)
- NEN 2580, meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen (opent in nieuw tabblad)
Laatst bijgewerkt · Auteur: Thimo Meier, oprichter Online Makelaar