Welke documenten heb je nodig om je huis te verkopen?

Welke documenten zijn verplicht bij de verkoop van een woning?

Strikt wettelijk verplicht is er één: een geldig, definitief energielabel. Sinds 2008 moet je bij de overdracht een label kunnen overleggen, en sinds 2021 moet de energielabelklasse in elke advertentie staan, dus ook op Funda. Heb je geen geldig label bij de overdracht, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen. Een label is tien jaar geldig; controleer de datum op EP-online voordat je ervan uitgaat dat het nog klopt.

Daarnaast geldt de schriftelijkheidseis: de koop van een woning door een particulier is alleen geldig als de koopovereenkomst op papier staat en door beide partijen is ondertekend. Dat is geen document dat jij vooraf verzamelt, maar wel het document waar alles naartoe werkt.

Alles hieronder is niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk onmisbaar: zonder vragenlijst of VvE-stukken krijgt de koper zijn hypotheek niet rond en zonder eigendomsbewijs kan de notaris niet leveren.

Eigendomsbewijs: de leveringsakte en het kadastraal uittreksel

De leveringsakte is de notariële akte van toen jij de woning kocht. Daarin staat wie eigenaar is, wat precies geleverd is en welke bijzonderheden op de woning rusten: erfdienstbaarheden, kettingbedingen, een recht van overpad, erfpacht. Ben je de akte kwijt, dan vraag je een afschrift op bij het Kadaster; dat kost een paar euro en is binnen een dag binnen.

Het kadastraal uittreksel is de actuele stand: wie staat als eigenaar geregistreerd, welke hypotheken zijn ingeschreven en of er beslagen liggen. De makelaar of notaris vraagt dit op. Staat er een oude hypotheek ingeschreven die allang is afgelost maar nooit is doorgehaald, dan moet dat vóór de overdracht alsnog gebeuren.

Het energielabel: definitief, geldig en zichtbaar

Een voorlopig label, dat vroeger automatisch werd toegekend op basis van bouwjaar en woningtype, is sinds 2021 niet meer voldoende. Je hebt een definitief label nodig dat een erkend energieadviseur na een opname in de woning heeft vastgesteld. Reken op enkele honderden euro's en één tot twee weken levertijd, afhankelijk van de drukte in je regio.

Het label moet in de Funda-advertentie staan. Begin er dus mee in de voorbereiding, niet pas als de koopovereenkomst klaarligt. Op EP-online zie je of je woning al een geldig label heeft en tot wanneer het loopt. Een beter label is geen vereiste, maar in de praktijk kijken kopers er wel naar: het bepaalt de maandlasten en bij veel hypotheekverstrekkers de leenruimte.

Wat is de vragenlijst en de lijst van zaken?

De vragenlijst voor de verkoop van een woning is een formulier waarin je als verkoper opschrijft wat je weet over de woning: bouwkundige staat, verbouwingen en of daar vergunningen voor zijn, lekkages, asbest, bodemverontreiniging, erfdienstbaarheden, geschillen met buren, de VvE. Je hebt als verkoper een mededelingsplicht: wat je weet en wat voor de koper van belang is, moet je melden. De vragenlijst is de plek waar je dat gestructureerd doet. Eerlijk invullen beschermt je tegen claims achteraf; verzwijgen kan je na de verkoop duur komen te staan.

De lijst van zaken beschrijft per ruimte wat in de woning blijft, wat meegaat en wat ter overname wordt aangeboden tegen welk bedrag. Vloeren, gordijnen, lampen, de wasmachineaansluiting, de tuinschuur. Alles wat niet op de lijst staat, is onderwerp van discussie bij de eindinspectie. Beide lijsten worden onderdeel van de koopovereenkomst.

Welke documenten vraagt de koper bij een appartement?

Bij een appartementsrecht koopt iemand mee in een Vereniging van Eigenaars, en zijn hypotheekverstrekker wil weten hoe die VvE ervoor staat. Je levert de splitsingsakte en het splitsingsreglement, het huishoudelijk reglement, de laatste jaarrekening en de begroting, het meerjarenonderhoudsplan, de notulen van de laatste twee vergaderingen, een overzicht van de maandelijkse bijdrage en de hoogte van het reservefonds, en een verklaring van de VvE dat je geen achterstand hebt in de bijdragen.

Vraag deze stukken op bij de beheerder of het bestuur zodra je besluit te verkopen. Een VvE met een gezond reservefonds en een actueel onderhoudsplan is een verkoopargument; een slapende VvE zonder reserves is een punt dat je beter zelf benoemt dan dat de koper het ontdekt.

Moet ik een bouwkundig rapport laten maken?

Als verkoper hoeft dat niet. Een bouwkundige keuring laat de koper meestal uitvoeren, vaak als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Het kan wél slim zijn om zelf een keuring te laten doen als je woning ouder is of als je vermoedt dat er iets speelt: je weet dan vooraf wat een koper gaat vinden, je kunt het verwerken in de vraagprijs of herstellen, en je voorkomt dat een koper zich na de keuring terugtrekt of fors wil afdingen. Een keuringsrapport dat je zelf aanbiedt, geeft bovendien vertrouwen.

Wat regelt de notaris?

De koper kiest de notaris en betaalt de kosten van de levering. De notaris controleert bij het Kadaster of jij bevoegd bent te leveren en of er geen beslagen liggen, stelt de leveringsakte op, vraagt bij je hypotheekverstrekker de aflosnota op, lost je hypotheek af uit de koopsom en laat de hypotheekinschrijving doorhalen (het royement, waarvoor jij een klein bedrag betaalt), verrekent de lopende lasten zoals gemeentelijke belastingen en VvE-bijdrage tot de overdrachtsdatum, en maakt voor jou en de koper een nota van afrekening. Na het tekenen schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster en maakt het restant van de koopsom naar je over.

Wat de notaris van jou nodig heeft: een geldig identiteitsbewijs, je bankrekeningnummer voor de uitbetaling en, als de woning op twee namen staat, de aanwezigheid of volmacht van beide eigenaren.

Zo doe je het bij Online Makelaar

In de intake lopen we de lijst met je door en zie je welke stukken je al hebt. Het energielabel en de VvE-stukken vraag je zelf op; de vragenlijst en de lijst van zaken vul je in met onze toelichting erbij. Het kadastraal uittreksel vragen wij op, de koopovereenkomst stellen wij op, en de notaris krijgt van ons het complete dossier. Je betaalt € 2.700 inclusief btw, pas bij de notaris.

1. Rijksoverheid, energielabel verplicht bij verkoop en verhuur (opent in nieuw tabblad)
2. EP-online, de landelijke database van energielabels (opent in nieuw tabblad)
3. Kadaster, afschrift van een akte opvragen (opent in nieuw tabblad)
4. Rijksoverheid, kopen van een woning: bedenktijd en schriftelijke koopovereenkomst (opent in nieuw tabblad)
5. Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, de rol van de notaris bij de overdracht (opent in nieuw tabblad)